J-REIT: 26/5期決算のUpdateと足元のJ-REIT市場

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Idea

2026 年 8 月 5 日 06:33 AM GMT

Morgan Stanley MUFG Securities Co., Ltd.+

J-REIT | Japan

佐藤 卓冶

株式アナリスト

26/5期決算のUpdateと足元

のJ-REIT市場

姉川 俊幸

株式アナリスト

今回の変更点

ジャパン・ホテル・リート投資法人 (8985.T)

従来

現在

目標株価

90,000円

96,000円

各アセットタイプのファンダメンタルが引き続き好調に推

移するなか、相対的に弱含んでいた物流施設市況において

も改善に期待が持てるようになった印象。

J-REIT

Japan

業界投資判断

Attractive

主な要点

現在の金利環境下においても調整後EPSの見通しを引き上げた大和証券オ

フィスとアクティビア・プロパティーズを評価

マクロ要因以外のカタリストは限定的だが、東証REIT指数には割安感がある

26/5期決算のアップデート：大和証券オフィス（8976.T）とアクティビア・

プロパティーズ（3279.T）は、ともに保有物件の賃料が着実に上昇しており、

現在の金利環境下で売却益除く修正EPSの見通しを引き上げた点をポジティブに

評価。ユナイテッド・アーバン（8960.T）は、中期成長戦略の期限である27/11

期以降も約200-300億円/年の物件売却が継続する可能性が高いとみる。売却益

の還元による高水準のDPS維持と売却資金の有効活用に期待。日本プロロジス

リート（3283.T）は、決算と同時の物件売却や自己投資口取得の発表はなかっ

たが、説明会では売却活動に対して前向きな姿勢が示された。2027年の見通し

も従来より強く、物流施設市況に安心感のある内容となった。

大幅な売却益の計上：ジャパン・ホテル・リート（8985.T）は、7月17日に物

件売却を発表。26/12期に約240億円の売却益計上し、会社計画DPSを+7.8%上方

修正した。弊社目標株価の算出基準期は従来より27/12期のため大きな影響はな

い。一方、需要に不透明感があるホテル市況において従来は26/12期会社計

画DPSに下振れリスクがあったが、売却益により大きく低下したと考える。

東証REIT指数：7月末の東証REIT指数は1,851pt（前月比+2.6%）

と、TOPIX（同+0.2%）やTOPIX不動産（同+0.4%）をアウトパフォーム。以前

よりJ-REITを取り巻く環境として、 (1)長期金利の上昇、(2)日本株におけるア

ロケーション・物色動向、(3)オフィス系銘柄の軟調の3つが影響していると指

摘してきた。7月は日本株が冴えない展開となったなかで、時価総額最大の日本

ビルファンド（8951.T）がトップパフォーマーとなったほか、その他の大型銘柄

やオフィス系銘柄等が好調に推移。(2)、(3)については落ち着きを見せつつあ

る。26年Q2に海外投資家は過去最大の約1,688億円を売り越しており、更なる需

給の悪化余地は限定的と弊社は考えている。各アセットタイプのファンダメン

タルは従来と変わらず好調でマクロ要因以外のカタリストは限定的だが、東

証REIT指数には割安感がある。引き続き、株価が軟調に推移する局面では、売

却による含み益の還元や売却資金を活用した物件入替、自己投資口取得等によ

り、DPSベースでインフレを上回る成長が必要になろう。

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